Kết quả kinh doanh quý III của các doanh nghiệp địa ốc cho thấy một bức tranh khởi sắc, nhưng cũng đầy nghịch lý. Điển hình, những cái tên như Vinaconex (VCG) hay Savico (SVC) ghi nhận mức lợi nhuận khổng lồ, nhưng chủ yếu nhờ “bán con” hoặc hoạt động tài chính.
Lợi nhuận phân hóa sâu
Cụ thể, Vinaconex (VCG) đạt lãi sau thuế 3.304 tỷ đồng, dù doanh thu thuần chỉ hơn 4.400 tỷ, nhờ doanh thu tài chính tăng 76 lần do bán 70% cổ phần công ty con Vinaconex ITC (chủ dự án Cát Bà Amatina) cho nhóm nhà đầu tư liên quan MIK Group. Giá trị thương vụ ước 250–300 triệu USD.
Tương tự, Savico (SVC), công ty con của Tasco (HUT), cũng báo lãi sau thuế tăng 13,5 lần, đạt 344 tỷ đồng, nhưng chủ yếu từ lãi bán các khoản đầu tư (537 tỷ đồng) khi chuyển nhượng phần vốn tại dự án khu dân cư cao cấp Cần Giờ cho Gelex Group (GEX).
Việc lợi nhuận của doanh nghiệp không đến từ hoạt động kinh doanh cốt lõi là phát triển, bán sản phẩm nhà ở, mà chủ yếu từ các khoản tài chính, chuyển nhượng tài sản hoặc cơ cấu lại danh mục đầu tư cho thấy thị trường chưa thực sự phục hồi từ gốc, và dòng tiền vẫn tập trung vào việc “xoay vòng vốn” hơn là tạo ra giá trị mới.
|
Bất động sản vẫn chưa thể thoát khỏi mây mù bất chấp sự phục hồi rõ rệt hơn. |
Thê thảm hơn, hàng loạt doanh nghiệp địa ốc tiếp tục chìm trong thua lỗ. Novaland, một “ông lớn” trên sàn chứng khoán, ghi nhận khoản lỗ nặng nhất toàn thị trường ở mức 1.153 tỷ đồng chỉ trong quý III, nâng lỗ lũy kế 9 tháng lên gần 1.820 tỷ đồng. Nguồn cơn thua lỗ đến từ doanh thu tài chính sụt giảm 88% và chi phí lãi vay tăng gấp 4,5 lần, cho thấy áp lực tài chính vẫn đè nặng.
Tình cảnh tương tự diễn ra với Vạn Phát Hưng, khi doanh thu tăng gấp đôi nhưng giá vốn “ngang bằng doanh thu”, khiến lợi nhuận gộp chỉ còn vài trăm triệu đồng. Công ty báo lỗ ròng hơn 10 tỷ đồng trong quý III, đảo chiều mạnh so với mức lãi 183 tỷ đồng cùng kỳ năm 2024.
Bên cạnh đó, DRH Holdings ghi nhận doanh thu thuần quý III vỏn vẹn 1,1 tỷ đồng, trong khi doanh thu tài chính trong kỳ chỉ đạt 8,7 tỷ đồng, không đủ để bù lại khoản chi phí tài chính lên tới 33,3 tỷ đồng. Kết quả, trong quý III/2025, công ty này đã lỗ 25,4 tỷ đồng, so với cùng kỳ lỗ 31,7 tỷ đồng.
Cùng cảnh ngộ, Vinahud (VHD) cũng tiếp tục lỗ quý thứ 10 liên tiếp, với khoản lỗ ròng 22,3 tỷ đồng riêng trong quý III/2025. Thậm chí, công ty bị nghi ngờ khả năng hoạt động liên tục, minh chứng cho sự khốc liệt của giai đoạn “thanh lọc” thị trường.
Những kết quả trái ngược trên phơi bày thực tế sự phục hồi hiện nay chỉ đến với nhóm doanh nghiệp có tiềm lực, biết xoay trục kịp thời, còn phần đông vẫn vật lộn trong cơn bĩ cực.
Doanh nghiệp đi trên “băng mỏng”
Bên cạnh sự phân hóa về lợi nhuận, hoạt động đầu tư, tái khởi động dự án của không ít doanh nghiệp hiện tại đều “chạy” trên nền vốn vay và trái phiếu, tạo nên gánh nặng tài chính đầy rủi ro, chưa hề được xử lý dứt điểm.
Theo Hiệp hội Thị trường Trái phiếu Việt Nam (VBMA), chỉ riêng tháng 10/2025, thị trường đã ghi nhận 42 đợt phát hành trái phiếu doanh nghiệp, tổng giá trị hơn 57.000 tỷ đồng, trong đó bất động sản chiếm tỷ trọng đáng kể với lãi suất phát hành 9 - 12,5%/năm, cao nhất trong các nhóm ngành.
Lũy kế 10 tháng, tổng giá trị phát hành trái phiếu lên tới gần 482.000 tỷ đồng, trong đó địa ốc chiếm gần 90%. Dù dòng vốn này giúp doanh nghiệp có thêm “oxy” để xoay vòng dự án, nhưng mặt trái là rủi ro chậm trả nợ, vỡ cam kết, hoặc che giấu tình trạng mất thanh khoản vẫn còn hiện hữu.
Trường hợp Công ty CP Bông Sen, doanh nghiệp liên quan Vạn Thịnh Phát, chậm trả hơn 2.400 tỷ đồng lãi trái phiếu do tài khoản bị phong tỏa, hay Xây dựng Đại Thịnh Phát chưa thể thanh toán đúng hạn hơn 5 tỷ đồng tiền lãi, là những cảnh báo rõ ràng rằng “bóng ma trái phiếu” vẫn lẩn khuất trong sự phục hồi của thị trường.
Những khoản nợ này, nếu không được tái cấu trúc hoặc giám sát chặt chẽ, có thể kéo lùi đà phục hồi vốn đang rất mong manh. Sự hồi sinh của thị trường, vì thế, mang nhiều tính “kỹ thuật” hơn là bền vững, khi vốn vay vẫn là động lực chính thay vì sức cầu thực tế từ người mua nhà.
Không thể phủ nhận, thị trường bất động sản đang trên đà phục hồi sau chu kỳ khủng hoảng 2022–2024. Niềm tin dần trở lại, giao dịch tăng, tín dụng được nới, và nhiều dự án trọng điểm được tái khởi động.
Tuy nhiên, những mảng xám vẫn còn dày đặc khi thua lỗ kéo dài, lệ thuộc vốn vay, lợi nhuận ảo từ chuyển nhượng, và sự mất cân đối giữa nguồn lực tài chính, pháp lý, thị trường.
Khi tăng trưởng dựa nhiều vào tín dụng, vào dòng tiền ngắn hạn từ trái phiếu, sự phục hồi này giống như “chạy bằng hơi”, thiếu nền tảng bền vững. Việc một số doanh nghiệp công bố lợi nhuận đột biến không phản ánh sức khỏe thực, mà chỉ cho thấy sự linh hoạt trong cơ cấu tài sản, điều có thể che mờ rủi ro trong ngắn hạn nhưng không thể kéo dài mãi.
Trong bối cảnh đó, giới chuyên gia cho rằng, để bất động sản phục hồi bền vững, thị trường cần được “làm sạch” từ gốc, với các chính sách minh bạch hóa dòng vốn huy động, siết chặt tiêu chuẩn phát hành trái phiếu, nâng cao chuẩn quản trị doanh nghiệp và trách nhiệm công bố thông tin.
Quan trọng hơn, các doanh nghiệp phải chuyển đổi tư duy từ “đánh quả” ngắn hạn sang phát triển dài hạn, từ phụ thuộc nợ vay sang tối ưu hóa dòng tiền, từ dự án dàn trải sang tập trung sản phẩm có nhu cầu thực, qua đó tái lập trên nền tảng bền vững, chứ không phải là “phục hồi trên lưng nợ”.
Hưng Nguyên
