Chủ trương sáp nhập các địa phương trọng điểm như TP.HCM với Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu hay Bắc Giang với Bắc Ninh đang mở ra một hướng đi mới cho phát triển kinh tế vùng. Trong bức tranh toàn diện ấy, bất động sản công nghiệp được đánh giá là lĩnh vực hưởng lợi trực tiếp, với hàng loạt động lực mới về quỹ đất, quy hoạch, hạ tầng và chính sách.
Hóa giải nhiều điểm nghẽn
Thực tế những năm qua cho thấy, TP.HCM - đầu tàu kinh tế cả nước - đang gặp khó khăn trong việc phát triển các khu công nghiệp mới do thiếu quỹ đất sạch.
Theo Ban Quản lý các khu chế xuất và công nghiệp TP.HCM (Hepza), thành phố chỉ còn khoảng 74ha đất sạch có thể thu hút đầu tư, nhưng phân tán nhỏ lẻ và nhiều khu công nghiệp tồn tại đã hơn 20 năm vẫn chưa thể triển khai do vướng giải phóng mặt bằng.
Ngay tại huyện Bình Chánh - khu vực được định hướng phát triển công nghiệp trọng điểm, hiện có ít nhất 4 khu công nghiệp quy mô lớn vẫn “giậm chân tại chỗ” vì vướng thủ tục và thiếu mặt bằng đồng bộ.
 |
Sáp nhập địa giới hành chính được kỳ vọng trở thành cú hích cho bất động sản công nghiệp. |
Trong khi đó, các nỗ lực chuyển đổi đất nông nghiệp kém hiệu quả sang đất công nghiệp - dịch vụ vẫn gặp rào cản về thời gian và thủ tục pháp lý. Những “nút thắt” này khiến dòng vốn đầu tư nước ngoài (FDI) vào TP.HCM có dấu hiệu chững lại, đặc biệt trong lĩnh vực sản xuất công nghệ cao.
Trong bối cảnh đó, việc sáp nhập TP.HCM với Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu được xem là giải pháp chiến lược, không chỉ giúp đơn giản hóa bộ máy quản lý hành chính mà còn tạo điều kiện mở rộng quy hoạch, hình thành các khu công nghiệp quy mô lớn, bài bản, phù hợp với xu hướng phát triển công nghiệp hiện đại.
Ông Thomas Rooney – Phó Giám đốc Bộ phận Tư vấn Công nghiệp của Savills Hà Nội, cho rằng: “Nếu được hợp nhất và quy hoạch đồng bộ, vùng kinh tế này sẽ tạo nên hiệu ứng cộng hưởng mạnh mẽ về hạ tầng, lao động, logistics và định hướng thu hút FDI, nhất là trong bối cảnh toàn cầu đang tái cấu trúc chuỗi cung ứng”.
Việc mở rộng địa giới cũng giúp các địa phương có điều kiện phân vùng phát triển công nghiệp chuyên biệt, thay vì chỉ phụ thuộc vào các khu công nghiệp truyền thống. Mô hình tổ hợp công nghiệp tích hợp – gồm khu công nghiệp phụ trợ, khu R&D, khu nhà ở công nhân – sẽ dần trở thành xu hướng chủ đạo.
Cú hích trong bối cảnh giằng co
Tương tự, tại phía Bắc, Bắc Giang – địa phương vốn là điểm sáng thu hút FDI – tiếp tục ghi nhận những con số tích cực sau khi có thông tin sáp nhập với Bắc Ninh. Tỉnh hiện có hơn 10 khu công nghiệp đang hoạt động với hơn 2.000ha, và theo quy hoạch, đến năm 2030 con số này sẽ lên tới 29 khu công nghiệp với diện tích hơn 7.000ha.
Điển hình, Luxshare – ICT (Hồng Kông), đối tác lớn của Apple, đang đầu tư hơn 500 triệu USD tại Bắc Giang (nay là Bắc Ninh kể từ 1/7). Tương tự, Foxconn (Đài Loan) cũng rót hàng trăm triệu USD vào nhiều dự án công nghệ cao.
Bên cạnh đó, các nhà phát triển bất động sản công nghiệp như Hòa Phát, Vinhomes, Danko Group… cũng đang đẩy mạnh đầu tư vào hạ tầng, khu đô thị, dịch vụ phụ trợ tại địa phương.
Theo giới chuyên gia, chủ trương sáp nhập các tỉnh thành đang tối ưu hóa quy hoạch vùng, tạo điều kiện hình thành các trung tâm công nghiệp – đô thị – logistics mới, có khả năng cạnh tranh toàn cầu.
Đáng chú ý, những chuyển động từ chính sách sáp nhập đến kịp lúc trong bối cảnh bất động sản công nghiệp Việt Nam đang tạm chững vì tâm lý thận trọng của nhà đầu tư trước biến động kinh tế thế giới, đặc biệt là nguy cơ áp thuế quan từ Mỹ.
Ông Vũ Minh Chí – Quản lý cấp cao Dịch vụ công nghiệp của Avison Young Việt Nam, nhìn nhận: “Sáp nhập không chỉ giúp mở rộng quỹ đất mà còn thúc đẩy hoàn thiện hạ tầng kỹ thuật và cơ chế hành chính, tạo điều kiện thuận lợi hơn để các địa phương đáp ứng tiêu chuẩn lựa chọn mới của nhà đầu tư FDI”.
Các nhà đầu tư hiện đang ưu tiên những khu công nghiệp có vị trí kết nối tốt, chi phí vận hành hợp lý, và đặc biệt là có dịch vụ tích hợp – từ logistics đến khu nhà ở, y tế, giáo dục cho chuyên gia và công nhân.
Trong bối cảnh đó, giai đoạn tới, bất động sản công nghiệp sẽ không còn đơn thuần là bài toán về quỹ đất. Thay vào đó, các yếu tố về chất lượng hạ tầng, mức độ sẵn sàng cho công nghệ số và dịch vụ đi kèm sẽ là điểm mấu chốt quyết định dòng vốn FDI.
Các khu công nghiệp thế hệ mới cần tích hợp ít nhất ba yếu tố: hạ tầng số (IoT, 5G, quản lý vận hành thông minh), hệ sinh thái doanh nghiệp phụ trợ, và hệ tiện ích đầy đủ như trung tâm nghiên cứu phát triển (R&D), khu lưu trú, chăm sóc sức khỏe cho người lao động.
Đặc biệt, việc nhiều địa phương có thêm đường bờ biển sau sáp nhập sẽ mở ra cơ hội hình thành các khu công nghiệp – cảng biển tích hợp, đón đầu xu hướng dịch chuyển khỏi các thị trường truyền thống vốn đang bị giới hạn bởi giá đất cao và thiếu diện tích phát triển.
Trong bức tranh tái cấu trúc kinh tế vùng, sáp nhập địa giới hành chính không chỉ là động thái về quản lý nhà nước mà còn là cơ hội “tái tạo” thị trường bất động sản công nghiệp theo hướng hiện đại, bền vững và cạnh tranh toàn cầu. Với chính sách hợp lý và quy hoạch đồng bộ, bất động sản công nghiệp Việt Nam đang đứng trước vận hội vàng để bứt phá.
Hưng Nguyên
