Chỉ cần một thông tin mở rộng tuyến đường, khởi công metro hay quy hoạch khu đô thị, giá nhà đất quanh khu vực đó lập tức “nhảy vọt”. Xu hướng này gần như chưa từng hạ nhiệt bất chấp các cảnh báo siết “vòng kim cô”, đặc biệt với các dự án trọng điểm tại TP.HCM và vùng phụ cận.
Có dự án là… "có sóng"
Quốc lộ 13 dài hơn 60 km, nối TP.HCM với các tỉnh Đông Nam Bộ và Tây Nguyên, từ cầu Bình Triệu (TP.HCM) qua Thủ Dầu Một, Bến Cát, Tân Uyên (Bình Dương cũ), Bàu Bàng và kết thúc tại cửa khẩu Hoa Lư (Bình Phước).
Tháng 8 vừa qua, TP.HCM chính thức phê duyệt dự án mở rộng đoạn từ cầu vượt Bình Phước đến nút giao Hàng Xanh, dài 6,3 km, nâng lên 10 làn xe, xây thêm tuyến song hành và cầu cạn dài 2,3 km, với tổng vốn hơn 21.000 tỷ đồng.
Ngay khi thông tin được công bố, thị trường bất động sản dọc quốc lộ 13 lập tức sôi động. Hàng loạt dự án được tái khởi động, tạo nên cuộc đua nguồn cung và giá bán. Theo ghi nhận, hiện có hơn 17 dự án đang hoặc chuẩn bị triển khai, từ Urban Green, Lavita Thuận An, The Emerald 68 đến loạt dự án mới như Diamond Sky (Van Phuc Group), Hồ Gươm Xanh, Symlife, Happy One…
|
Đất nền quanh các siêu dự án hạ tầng, hay siêu đô thị mới vẫn hút nhà đầu tư. |
Với hiệu ứng hạ tầng, giá đất mặt tiền quốc lộ 13 đoạn từ Hiệp Bình đến Bình Triệu không ngừng leo thang, hiện dao động 100 - 180 triệu đồng/m², gấp đôi so với 5 năm trước. Đất trong hẻm cách mặt tiền 300 - 500 m cũng tăng lên 60 - 80 triệu đồng/m².
Chung cư quanh trục này liên tục thiết lập mặt bằng giá mới: Urban Green tăng từ 60 triệu lên 80–90 triệu đồng/m² chỉ sau 2 năm; Hồ Gươm Xanh dự kiến mở bán 65 triệu đồng/m²; The Orchard tại Sycamore chào bán 55 triệu đồng/m².
Dữ liệu Batdongsan cho thấy, trong quý I/2025, khi TP.HCM công bố tiến độ giải phóng mặt bằng, nhu cầu tìm mua nhà đất quanh quốc lộ 13 tăng 32%. Sáu tháng đầu năm, giá chung cư tăng 20,5%, nhà riêng tăng 17% so với cùng kỳ. Báo cáo của Avison Young Việt Nam cũng ghi nhận khu Đông TP.HCM – nơi có quốc lộ 13 – đang dẫn đầu thị trường về biên độ tăng giá và thanh khoản.
Bài học từ những “cơn sốt”
Không chỉ là hiện tượng đơn lẻ, làn sóng “ăn theo” dự án hạ tầng, đô thị lớn đang lan rộng ở phía Nam. Đơn cử, khu Nam TP.HCM và vùng giáp ranh như Cần Giuộc, Bến Lức, Đức Hòa (Long An cũ, nay thuộc Tây Ninh) đang thu hút mạnh dòng tiền.
Sức hút đến từ loạt đại dự án của Vinhomes, Ecopark, BIM Group, Nam Long… với quy mô hàng trăm đến hàng ngàn ha, cùng hạ tầng giao thông được đẩy nhanh tiến độ.
Các dự án đất nền pháp lý rõ ràng, giá 25 - 40 triệu đồng/m² quanh các khu đô thị lớn đang ghi nhận lượng giao dịch tốt. Tại Cần Giuộc, dự án The 826 EC được săn đón nhờ vị trí gần Vinhomes Cần Giuộc và các tuyến hạ tầng sắp hoàn thiện. T&T City Millennia (267 ha) cũng chuẩn bị trở lại thị trường, trong khi Saigon RiverPark và Saigon Village ghi nhận giá tăng gấp 4–5 lần so với thời điểm mở bán năm 2016.
Cũng cần nói thêm, hạ tầng khu Nam đang có nhiều điểm sáng, như đường Nguyễn Hữu Thọ mở rộng lên 10 làn xe vào 2026, Quốc lộ 50 nâng cấp từ 8m lên 34m, Metro số 4 kết nối Đông Thạnh (Hóc Môn cũ) đến Hiệp Phước (Nhà Bè cũ). Những công trình này không chỉ rút ngắn thời gian di chuyển mà còn mở ra cơ hội tăng giá cho các dự án bất động sản dọc tuyến.
Tiềm năng là rất rõ ràng, tuy nhiên, không phải lúc nào “ăn theo” hạ tầng cũng mang lại lợi nhuận như kỳ vọng. Thị trường từng chứng kiến đất nền ở Nhơn Trạch, Long Thành (Đồng Nai) hay Dĩ An, Thuận An (Bình Dương cũ) tăng 20–40% chỉ trong vài tháng nhờ thông tin quy hoạch hoặc sáp nhập. Nhưng khi thông tin không thành hiện thực, giá lập tức chững lại, thậm chí giảm 20–30%.
Hay gần nhất, từ giữa năm 2025, nhu cầu mua đất tại Nhơn Trạch và Long Thành đã giảm đáng kể. Diễn biến này cho thấy, yếu tố vị trí kết nối, hạ tầng thực tế và pháp lý minh bạch mới là nền tảng đảm bảo sự ổn định, thay vì chạy theo tin đồn.
Theo các chuyên gia, “ăn theo” hạ tầng là chiến lược đầu tư hợp lý nếu chọn đúng thời điểm và dự án có pháp lý, tiềm năng khai thác thực. Hạ tầng càng gần hoàn thiện, rủi ro càng giảm, nhưng biên lợi nhuận cũng nhỏ dần. Ngược lại, mua quá sớm khi chỉ có thông tin quy hoạch, nhà đầu tư dễ mắc kẹt nếu tiến độ chậm hoặc dự án bị điều chỉnh.
Bà Dương Thùy Dung, Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam, cho rằng nhà đầu tư nên ưu tiên sản phẩm có giá trị sử dụng thật, không chỉ kỳ vọng vào tăng giá. “Hạ tầng là yếu tố tiên quyết, nhưng để an toàn, cần song hành với pháp lý rõ ràng và tiềm năng khai thác dài hạn”, bà Dung nói.
Trong khi đó, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan khu vực phía Nam, đánh giá bất động sản dọc các trục hạ tầng chiến lược thường tăng giá 10–15% mỗi năm trong ba năm đầu sau khi công trình hoàn thành, nhất là khi gắn với phát triển đô thị theo mô hình TOD (giao thông công cộng định hướng). Tuy nhiên, mức tăng bền vững chỉ đến khi hạ tầng thực sự vận hành, thu hút lưu lượng người và dòng tiền ổn định.
Xu hướng đầu tư “ăn theo” các siêu dự án hạ tầng và đại đô thị sẽ còn nóng trong thời gian tới, nhất là khi TP.HCM và các tỉnh lân cận đang đẩy mạnh đầu tư công. Tuy nhiên, thay vì “đánh cược” vào thông tin, nhà đầu tư cần tỉnh táo, cân nhắc giữa lợi nhuận và rủi ro, bởi không phải “con sóng” nào cũng về bờ an toàn.
Hưng Nguyên
