Khái niệm đất đa mục đích trong Luật Đất Đai 2024 đã và đang mở cánh cửa cho nông dân, HTX, doanh nghiệp trong khai thác và sử dụng hiệu quả nguồn lực đất đai phục vụ phát triển nông nghiệp kết hợp du lịch.
Gỡ rối cho nhà đầu tư
Tuy nhiên, theo ông Phạm Tân Hưng, Chủ tịch HĐQT HTX Du lịch nông nghiệp sinh thái Trường Định (Đà Nẵng), dù nắm được việc Luật Đất đai 2024 cho phép sử dụng đất đa mục đích nhưng không ít người dân, thành viên HTX vẫn chưa hiểu rõ những loại đất nào là đất đa mục đích, quy trình thủ tục để được sử dụng đất đa mục đích. Chính vì vậy, vẫn còn tình trạng lấn cấn trong áp dụng các quy định pháp luật để khai thác hết tiềm năng đất đai.
Có lẽ việc tiếp cận Luật Đất đai 2024, cụ thể là tiếp cận vấn đề về đất đa mục đích đối với các doanh nghiệp sẽ thuận lợi hơn vì doanh nghiệp có đội ngũ riêng tìm hiểu về luật pháp hoặc có thể dễ dàng thuê chuyên gia hỗ trợ. Tuy nhiên, đối với nông dân, HTX, việc tiếp cận các quy định pháp lý trong Luật Đất đai sẽ chậm hơn vì trình độ nhận thức cũng như đội ngũ nhân lực, năng lực tài chính của những đối tượng này có những hạn chế nhất định.
Theo thống kê của các cơ quan chức năng, mô hình nông nghiệp đang chiếm đến 84% diện tích đất của Việt Nam, trong đó có đến 14% diện tích đất do bà con nông dân, HTX sở hữu. Do đó, làm sao để sử dụng đất đai và nguồn lực nông nghiệp một cách hiệu quả, nâng cao được giá trị kinh tế cho người dân, HTX, doanh nghiệp thì cần đơn giản hóa thủ tục hành chính, mới giúp người dân tiếp cận đất đai một cách thuận lợi hơn đã được Luật Đất đai 2024 tính toán và quan tâm.
|
Việc xây dựng các công trình trên đất nông nghiệp cần tính toán để bảo đảm đúng quy định pháp luật và phát huy được hiệu quả kinh tế. |
Hiện, Luật Đất đai 2024 cho phép tích tụ đất nông nghiệp phục vụ mục tiêu phát triển kinh tế nhưng không làm mất quyền lợi của người dân phát triển sản xuất trên đất nông nghiệp. Đây là điểm mới, tháo gỡ và hỗ trợ rất lớn cho người dân, HTX trong quá trình sản xuất kinh doanh.
Có một thực tế là dù Luật Đất đai 2024 đã đi vào thực tiễn từ 1/8/2024 nhưng không ít nông dân, HTX lầm tưởng rằng muốn làm một mô hình du lịch nông nghiệp phải chuyển đổi mục đích sử dụng mới đảm bảo quy định. Tuy nhiên, đó chỉ là những băn khoăn và thực tế phải áp dụng khi Luật Đất đai 2024 chưa ra đời.
Nếu như trước đây, khi triển khai đất nông nghiệp phục vụ thương mại dịch vụ trên đất nông nghiệp, đất rừng… (xây homestay, quán cà phê, khu vui chơi, khu trải nghiệm nông nghiệp), HTX phải chuyển mục đích sang thương mại dịch vụ mới được khai thác. Nhưng nay, Luật Đất đai 2024 đã đi vào thực tiễn, HTX có thể đăng ký thủ tục theo các bước hướng dẫn của Luật với các bước không quá phức tạp như các HTX thường nghĩ.
Theo giới chuyên gia, việc nộp hồ sơ sử dụng đất đa mục đích hiện khá đơn giản và thuận lợi. Đối với bà con nông dân, trước tiên cần kiểm tra đất có quyền sử dụng đất chưa. Nếu có rồi thì người dân sẽ chuẩn bị hồ sơ gồm có văn bản đề nghị theo mẫu, lập phương án sử dụng đất… và nộp tại cơ quan quản lý đất đai cấp huyện. Sau đó, đơn vị này phối hợp với các đơn vị xem xét và phê duyệt. Còn đối với cơ quan tổ chức thì hồ sơ sẽ được gửi về Sở Tài nguyên & Môi trường để thẩm định.
Đặc biệt, hiện đã có dịch vụ công trực tuyến nên người dân, HTX có thể tận dụng công nghệ số để làm hồ sơ và theo dõi quá trình nộp hồ sơ, tình trạng hồ sơ, từ đó sẵn sàng điều chỉnh, bổ sung khi có yêu cầu của cơ quan quản lý.
Tính toán đến yếu tố tài chính
Theo Luật Đất đai 2024, các loại đất được chuyển đổi, sử dụng đa mục đích không chỉ là đất nông nghiệp mà còn có đất phi nông nghiệp: đất rừng, mặt nước… Trong đó, nhóm đất nông nghiệp liên quan mật thiết đến nông dân, HTX và chiếm diện tích 84,4%. Điều này cho thấy tiềm năng lớn cần thúc đẩy khai thác để vừa thúc đẩy cho phát triển nông nghiệp kết hợp du lịch và phát triển kinh tế xã hội.
Theo khoản 2, điều 218 Luật Đất đai 2024, nông dân, HTX, doanh nghiệp khi sử dụng đất đa mục đích cần lưu tâm không làm thay đổi mục đích chính của đất nông nghiệp. Đi liền với đó là phải đảm bảo các yếu tố về quốc phòng an ninh, hạn chế không làm ảnh hưởng đến môi trường sinh thái.
Đồng thời, HTX sử dụng đất đa mục đích thì phải đảm bảo được nghĩa vụ tài chính. Chuyên gia phát triển nguồn lực đất Trần Công Thủy cho rằng trong quá trình sử dụng đất đa mục đích thì đồng nghĩa sẽ có các luật khác liên quan. Chẳng hạn như đất rừng thì có Luật Bảo vệ và phát triển rừng, Luật Bảo vệ môi trường. Do đó, quá trình phát triển du lịch thì HTX phải quan tâm và đồng hành thực hiện trong quá trình sử dụng đất.
HTX, chủ đầu tư cần chú ý khi tham gia mô hình thương mại trên đất nông nghiệp như dựng quán cà phê, homestay… đều phải quan tâm đến pháp lý. Điều đầu tiên là hành lang pháp lý về đất đai cần làm đúng mục đích sử dụng. Bên cạnh đó là hành lang pháp lý về thương mại dịch vụ. Bởi bản chất các loại hình dịch vụ trên đất nông nghiệp theo Điều 99, Nghị định 102 có hướng dẫn lập các phương án sử dụng đất linh hoạt theo hướng dẫn của địa phương mà không cần chuyển đổi sang mục đích sử dụng khác.
Một vấn đề quan trọng nhưng ít được nông dân, HTX quan tâm đó là nghĩa vụ tài chính khi sử dụng đất đa mục đích.
Đối với đất chỉ có một mục đích sử dụng, HTX chỉ cần thực hiện nghĩa vụ tài chính với 1 loại mục đích. Còn với đất đa mục đích, mỗi mục đích sẽ có giá tài chính được quy định theo từng địa phương. Nên HTX sử dụng những mục đích nào thì nghĩa vụ tài chính sẽ được tính tương ứng với những mục đích đó.
Do đó, HTX khi lập phương án sử dụng đất đa mục đích cần tính toán bài toán tài chính. Vì nếu mục đích sử dụng không nhiều so với diện tích thực thì hàng năm HTX vẫn phải thực hiện đóng nghĩa vụ tài chính, đóng thuế. Điều này khiến HTX gặp những bất lợi trong quá trình đầu tư và phát triển mô hình du lịch nông nghiệp.
Huyền Trang
