Nhiều chuyên gia cho rằng cổ phiếu ngành bất động sản (BĐS) là một trong những nhóm tiềm năng nhất trong thời gian tới khi mà chu kỳ ngành BĐS thường ghi nhận kết quả tích cực vào quý cuối năm.
Sự phục hồi của thị trường vẫn chưa bền vững
Lý do là bởi đây là thời điểm các doanh nghiệp sẽ tập trung ra hàng, ghi nhận doanh số tại các dự án, đặc biệt khi môi trường lãi suất thấp; tỷ lệ hấp thụ hồi phục đáng kể trong quý III/2025 (tỷ lệ hấp thụ 109% toàn thị trường và 84% với nguồn cung mới).
Bên cạnh đó, nhóm cổ phiếu này là một trong những nhóm đã chiết khấu nhiều kể từ giữa tháng 10, với mức chiết khấu tới hơn 20% chỉ trong nửa tháng.
|
Rủi ro điều chỉnh ngắn hạn có thể gia tăng đối với nhóm cổ phiếu BĐS. |
Tuy nhiên, trong báo cáo vừa công bố, FiinGroup cho biết bước sang quý III/2025, lợi nhuận lõi của nhóm vốn hóa lớn (VN30) – nhóm có hiệu suất giá cổ phiếu vượt trội so với VN-Index suy giảm nhẹ 2,4% so cùng kỳ, do kết quả kém tích cực của các ngành dẫn dắt, như BĐS.
Dữ liệu từ VietstockFinance ghi nhận doanh thu và lợi nhuận ròng của 76 doanh nghiệp BĐS dân dụng niêm yết giảm lần lượt 4% và 32% trong quý III/2025, cho thấy sự phục hồi của thị trường vẫn chưa thực sự bền vững. Trong đó, 43 doanh nghiệp ghi nhận tăng trưởng lợi nhuận, nhưng phần lớn đến từ hoạt động tài chính hoặc ghi nhận dự án lớn.
Trong nhóm doanh nghiệp tăng trưởng đột biến nhờ hoạt động tài chính, CTCP Hồng Hà Việt Nam (PHH) dẫn đầu khi lợi nhuận tăng từ 22 triệu lên 72 tỷ đồng nhờ chuyển nhượng cổ phần. CTCP Phát triển Nhà Bà Rịa – Vũng Tàu (HDC) và CTCP Đầu tư Phát triển Nhà Đà Nẵng (NDN) cũng ghi nhận lợi nhuận cao nhờ các thương vụ bán cổ phần và đầu tư chứng khoán. Trong khi đó, Tổng CTCP Đầu tư Xây dựng và Thương mại Việt Nam (CTX) tăng trưởng mạnh nhờ ghi nhận doanh thu từ chuyển nhượng dự án, đạt lợi nhuận 216 tỷ đồng.
Chiều ngược lại, nhóm suy giảm và thua lỗ tiếp tục mở rộng. Tập đoàn Đầu tư Thăng Long (TIG) và Sông Đà - Thăng Long (SJS) ghi nhận mức giảm lợi nhuận trên 90% do thiếu nguồn thu từ chuyển nhượng bất động sản và chi phí tài chính gia tăng. CTCP Regal Group (RGG) - doanh nghiệp mới thuộc hệ sinh thái Đất Xanh cũng ghi nhận doanh thu và lợi nhuận giảm mạnh do không còn doanh thu môi giới sau tái cấu trúc.
Trong nhóm doanh nghiệp thua lỗ, Novaland (NVL) tiếp tục là cái tên đáng chú ý nhất với khoản lỗ 878 tỷ đồng, do doanh thu giảm và chi phí tài chính tăng mạnh gấp 4,5 lần. Dù doanh nghiệp đã bàn giao thêm hàng nghìn sản phẩm tại NovaWorld Phan Thiết và Aqua City, những nỗ lực này vẫn chưa đủ đưa kết quả kinh doanh trở lại mức dương. CTCP Vạn Phát Hưng (VPH) dù có doanh thu tăng nhưng vẫn lỗ 10 tỷ đồng do giá vốn tăng mạnh và doanh thu tài chính giảm sâu.
“Kẹt” mục tiêu kinh doanh
Đáng chú ý, phần lớn doanh nghiệp BĐS vẫn đang cách xa so với kế hoạch đề ra, mặc dù kết quả kinh doanh quý III ghi nhận mức tăng trưởng đột biến so với cùng kỳ.
Có thể nói, tình trạng “tăng mạnh trên giấy – hụt hơi khi về đích” tiếp tục là điểm yếu cố hữu, phản ánh những bất ổn nội tại và sự thiếu thực chất trong chiến lược kinh doanh của nhiều “ông lớn” trong ngành.
Điển hình, Tổng Công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc – CTCP (KBC) ghi nhận lợi nhuận sau thuế đạt 312 tỷ đồng, tăng 55% so với cùng kỳ. Lũy kế 9 tháng, lợi nhuận đạt 1.563 tỷ đồng tăng 4 lần so với 2024. Tuy nhiên, đằng sau các con số ấn tượng là thực tế đáng lo: Kinh Bắc mới chỉ hoàn thành 49% kế hoạch lợi nhuận. Năm 2025, công ty đặt mục tiêu 3.200 tỷ lợi nhuận, cao gấp nhiều lần so với khả năng thực hiện thực tế.
Đáng nói hơn, từ năm 2020 đến nay, Kinh Bắc liên tục không hoàn thành kế hoạch kinh doanh, khiến cổ đông mất dần niềm tin.
Tương tự, Tổng Công ty Cổ phần Đầu tư Phát triển Xây dựng (DIG Corp, mã: DIG) công bố lợi nhuận sau thuế 193 tỷ đồng, tăng 17 lần trong quý III, song đó chỉ là tăng trưởng mang tính so sánh nền thấp – vì cùng kỳ năm ngoái có kết quả quá yếu.
Tính đến hết tháng 9, DIG Corp mới chỉ đạt 38% kế hoạch lợi nhuận, tương ứng với 273 tỷ đồng lợi nhuận trước thuế. Với tiến độ này, để hoàn thành chỉ tiêu 718 tỷ lợi nhuận, công ty phải tạo ra gần một nửa kết quả cả năm chỉ trong quý IV, điều gần như bất khả thi.
Không chỉ “vỡ kế hoạch” nhiều năm liền, DIC Corp còn bị đánh giá là thiếu hiệu quả trong giải ngân đầu tư. Trong kế hoạch chi 6.600 – 6.900 tỷ đồng cho năm 2025, doanh nghiệp mới giải ngân được 22% sau 9 tháng, phản ánh dòng tiền tắc nghẽn và dự án đình trệ.
Tổng Giám đốc Nguyễn Quang Tín cũng thừa nhận doanh nghiệp cần thêm 500 tỷ đồng lợi nhuận trong quý IV để “về đích” – một mục tiêu được đánh giá là không thực tế.
CTCP Phát triển Bất động sản Phát Đạt (PDR) cũng nằm trong nhóm doanh nghiệp có kết quả “đẹp” với lợi nhuận sau thuế quý III đạt 85,8 tỷ đồng, tăng mạnh so với cùng kỳ. Lũy kế 9 tháng, lợi nhuận đạt 201 tỷ đồng, tăng 1,3 lần so với 2024.
Dù vậy, so với kế hoạch 728 tỷ lợi nhuận, Phát Đạt mới đạt 28% sau 3 quý. Các dự án như Bắc Hà Thanh và Thuận An đang là “phao cứu sinh”, song hàng tồn kho của dự án Thuận An đã lên tới 3.193 tỷ đồng, tăng đều qua các quý – dấu hiệu cho thấy việc tiêu thụ chậm.
Hay như CTCP Đầu tư Nam Long (NLG), trong quý III/2025, lợi nhuận đạt 234 tỷ đồng, trong khi cùng kỳ năm ngoái lỗ 40 tỷ; tổng 9 tháng, lợi nhuận đạt 441 tỷ đồng, tăng 8 lần so với 2024. Tuy nhiên, so với mục tiêu 799 tỷ lợi nhuận, Nam Long mới đạt 51%. Áp lực dồn vào quý IV, khi công ty kỳ vọng ghi nhận lợi nhuận từ dự án Izumi City (đã chuyển nhượng 15% cổ phần dự án). Nhưng nếu việc ghi nhận bị chậm, toàn bộ kế hoạch năm có thể đổ bể. Dự án này được xem là “át chủ bài”, song phụ thuộc vào nhiều yếu tố pháp lý và bàn giao, khiến nhà đầu tư lo ngại rủi ro doanh thu ảo và lợi nhuận dồn cục vào cuối năm.
Hiện tại, nhóm cổ phiếu BĐS đang giao dịch với P/E cao hơn trung bình 5 năm. Cùng với triển vọng lợi nhuận ngắn hạn khó bứt phá, FiinGroup cho rằng điều này sẽ làm gia tăng rủi ro điều chỉnh định giá.
Theo FiinGroup, nếu loại trừ ảnh hưởng từ nhóm Vingroup (VIC, VHM, VRE, VEF), định giá ngành BĐS phản ánh sát hơn bức tranh lợi nhuận thực tế của phần còn lại trong ngành, khi P/E đã tăng 80% từ “đáy thuế quan” hồi đầu tháng 4/2025, trở thành động lực chính cho đà tăng giá vượt trội của ngành (106,63% từ đầu năm).
Hiện, P/E nhóm ngoài Vingroup ở mức 30,4x, cao hơn so với 24,7x của toàn ngành, chủ yếu do lợi nhuận cơ bản vẫn thấp trong khi giá cổ phiếu đã phục hồi đáng kể. Điều này cho thấy định giá ngành không còn rẻ, dù kỳ vọng phục hồi lợi nhuận trong các quý tới vẫn còn hiện hữu.
Rủi ro điều chỉnh ngắn hạn có thể gia tăng, nhất là khi chưa xuất hiện tín hiệu cải thiện rõ ràng về lợi nhuận và dòng tiền, trong khi mặt bằng P/B đã tiệm cận vùng cao của 2 năm gần đây.
“Cổ phiếu BĐS thường không được nắm giữ dài hạn mà vận động theo chu kỳ dòng tiền và tiến độ dự án của doanh nghiệp, khiến giá biến động mạnh giữa các quý. Đặc điểm này khiến dòng tiền đầu cơ chiếm tỷ trọng lớn, gia tăng rủi ro điều chỉnh khi thanh khoản thị trường suy yếu”, FiinGroup nhận định.
Hải Giang
