Tiêu điểm

Nhiều hệ lụy từ nhà đất 'hai giá'


Sau thời gian dài xảy ra nạn “hai giá” trong chuyển nhượng nhà đất, nhiều người đang khốn khổ vì cơ quan thuế siết kiểm tra để xác định giá thực. Song, “tiên trách kỷ, hậu trách nhân”, theo chuyên gia, đây là hệ lụy của việc khai báo gian dối, đánh mất niềm tin của cơ quan chức năng.

Nạn kê nhà “hai giá” thực tế đã diễn ra trong nhiều năm qua, ở đó những người mua - bán thường sẽ làm hai hợp đồng, một hợp đồng ghi giá chuyển nhượng thật, hợp đồng còn lại ghi giá thấp hơn để nộp cơ quan thuế nhằm “lách luật” giảm số tiền thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ.

Hệ lụy dần xuất hiện

Đầu tháng 3/2022, chị Trần Thị Huyền (TP.HCM) quyết định xuống tiền mua một mảnh đất mặt tiền rộng 70m2 ở Tây Ninh. Sau khi chốt giá với chủ đất, chị tiến hành làm thủ tục đóng thuế nhưng bị cơ quan chức năng trả lại với lý do “khai giá mua bán không đúng giá thị trường”.

Dù rất thất vọng, nhưng chị Huyền vẫn phải thừa nhận quyết định của cơ quan thuế là đúng, vì mảnh đất mà chị mua có giá hơn 1,2 tỷ đồng song chỉ kê khai giá là 300 triệu đồng, tức “hụt” gần 4 lần giá thực.

Chị Huyền chia sẻ, sở dĩ chị quyết định kê giá thấp một cách "vô lý" như vậy là bởi cách đó chưa đầy 1 tháng, một người bạn của chị đã thực hiện trót lọt, qua mắt được cơ quan thuế và tiết kiệm được hàng trăm triệu đồng tiền thuế thu nhập cá nhân, phí trước bạ.

“Thực tế thì số tiền 300 triệu đồng, tôi kê khai đã cao hơn giá trị trên bảng giá đất của tỉnh gần 20%. Sau khi bị trả hồ sơ, tôi phải kê lại lên mức 800 triệu, tức xấp xỉ 70% giá thực, thì hồ sơ nhanh chóng được thông qua. Một số kinh nghiệm của người đi trước là nên khai giá có số lẻ kiểu 350, 570… thì dễ qua hơn, còn khai giá làm tròn số là dễ bị “ăn đòn” lắm”, chị Huyền nói.

Ghi nhận của VnBusiness tại văn phòng thuế khu vực chị Huyền nộp hồ sơ, có 10 bộ thì bị trả lại 8 với cùng một lý do. Kết quả trên cho thấy vấn nạn kê nhà “hai giá” xảy ra rất phổ biến, không chỉ cục bộ trên địa bàn nào mà lan rộng khắp các tỉnh thành trên cả nước.

Lợi thì có lợi, nhưng việc kê nhà “hai giá” lan rộng cộng với kéo dài cũng đang bắt đầu cho thấy nhiều hệ lụy. Rõ ràng nhất là vấn nạn này khiến lòng tin của cơ quan quản lý bị “lung lay” dẫn đến việc hoàn thiện thủ tục mua bán nhà đất bị kéo dài, ảnh hưởng đến cả những người mua bán kê giá minh bạch.

nha-dat-hai-gia-5736-1652334516.jpg

Lợi ích quá lớn khiến nhiều người mua và bán nhà đất chấp nhận rủi ro để kê "hai giá" khi làm hồ sơ thuế. 

Điển hình như có những trường hợp dù đã chứng minh kê khai sát giá, minh bạch phương thức thanh toán, được ngân hàng định giá để cho vay tiền, cam kết chịu trách nhiệm trước pháp luật nếu kê giá sai, nhưng hồ sơ thuế vẫn bị “treo” hàng tháng trời, gây khó cho cả người mua và bán.

Bất chấp các lệnh không gây khó cho người nộp thuế, nhưng vì hệ quả của việc mất lòng tin, cộng với việc xác định giá thực của nhà đất không dễ dàng, các trường hợp hồ sơ bị trả lại, kéo dài thời gian xử lý gây bức xúc cho người dân vẫn liên tục xảy ra.

Chưa kể, về mặt pháp luật, nếu ít nghiêm trọng, người kê gian giá phải nộp đủ tiền thuế trốn, đồng thời bị phạt tiền từ 1-3 lần số thuế trốn.

Cách nào chặn "lách luật"?

Bên cạnh việc kê “hai giá”, nhiều chiêu trò khác cũng đang được thực hiện để “né” thuế. Đơn cử như việc bên mua và bên bán bắt tay nhau “lách luật” bằng hình thức ủy quyền hoặc cho tặng.

Cụ thể, theo thỏa thuận, bên mua - bên bán sẽ không ra công chứng sang tên mà chỉ làm hợp đồng công chứng ủy quyền cho hoặc tặng. Lợi ích của việc này là nhanh gọn, chỉ mất vài trăm ngàn tiền phí. Cách này được các trường hợp có ý định “lướt sóng”, mua bán trong vòng vài tháng để chốt lời.

Anh Trần Minh, một môi giới ở khu Đông Hà Nội, cho biết một hồ sơ công chứng sang tên có thể kéo dài cả tháng, trong khi công chứng ủy quyền chỉ mất vài ngày, thậm chí vài tiếng là cầm sổ về. Hợp đồng ủy quyền lại có giá trị đến 10 năm, có thể ủy quyền 2 lần, nên thuyết phục được nhiều người.

“Sau khi bị “soi” với trên dưới 50% hồ sơ bị trả về, hiện tại các hồ sơ thường kê khai giá bằng 70 – 80% giá thực, đồng nghĩa mức thuế phải đóng là khá “chát”, nên nhiều người chọn ủy quyền, lợi cho cả bên mua và bán. Rủi ro của việc này là người ủy quyền chết, xuất cảnh, hoặc không chịu ủy quyền tiếp… nhưng ít có khả năng xảy ra”, anh Minh phân tích.

Đáng chú ý là hiện tượng trên đang diễn ra khá phổ biến. Thông tin từ một số cơ quan thuế cho hay sau khi các lệnh siết khai “hai giá” xảy ra, số lượng hồ sơ công chứng ủy quyền cho, tặng tăng mạnh. Dạng hợp đồng này theo quy định phải nộp 10% thuế thu nhập cá nhân, nhưng tính theo bảng giá đất của tỉnh, thành phố sở tại.

Con số 10% nghe qua thì rất cao, song thực tế cho thấy bảng giá đất hầu hết các nơi hiện chỉ bằng 10 – 15% giá thị trường, nên so với việc kê giá chuyển nhượng thật và nộp 2% thuế (chưa kể 0,5 % lệ phí trước bạ) thì bên mua – bán vẫn có lợi hơn nên được nhiều người lựa chọn.

Thực tế cho thấy, sau thời gian siết quy định, hiện tượng kê “hai giá” trong mua bán nhà đất đã giảm, minh chứng là số tiền thuế thu về tăng lên. Tuy nhiên, để ngăn chặn triệt để, ngành thuế cần đề xuất Chính phủ sửa đổi những quy định cũng như các thông tư liên quan để bịt lại các "lỗ hổng"

Mới đây, Bộ Tài chính đã có văn bản đề nghị UBND các tỉnh, thành phố chỉ đạo ban hành bảng giá đất sát với giá thị trường. Cục thuế các địa phương như Hà Nội, Long An, Bà Rịa - Vũng Tàu… cũng có văn bản khuyến cáo người dân, doanh nghiệp kê khai trung thực giá chuyển nhượng bất động sản.

Để bảo vệ quyền lợi và tránh rủi ro, việc kê khai giá trung thực rõ ràng là rất cần thiết. Ở chiều ngược lại, Tổng cục Thuế cần sớm ban hành quy trình hướng dẫn cụ thể trình tự cách xử lý, trách nhiệm của cơ quan thuế trong trường hợp kê “hai giá”, qua đó giảm thủ tục, thời gian, hạn chế phiền hà cho người nộp thuế chân chính.

Nhật Minh

Tác giả: Nhật Minh
Bài viết liên quan