Nguồn cung cải thiện nhưng hấp thụ của thị trường thấp
Phát biểu tại diễn đàn “Bất động sản khu vực phía Nam: Mở dư địa tăng trưởng mới”, do Tạp chí Diễn đàn Doanh nghiệp phối hợp Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, Hiệp hội Bất động sản TP HCM, tổ chức chiều 18/8, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP. Hồ Chí Minh (HoREA), cho biết thị trường bất động sản năm 2026 đang trải qua giai đoạn tái cấu trúc mạnh mẽ nhằm khắc phục tình trạng lệch pha phân khúc kéo dài. Thị trường trước đây tập trung dòng vốn vào phân khúc cao cấp, siêu sang, gây thiếu hụt nhà ở vừa túi tiền và nhà ở xã hội.
Ông Lê Hoàng Châu dẫn chứng dự án nhà ở xã hội trên đường Lý Thường Kiệt, phường Diên Hồng, dù chỉ cung ứng 750 căn hộ trên tổng số 1.225 căn, nhưng có tới 15.000 người làm đơn xin mua. “Chỉ một dự án nhưng chúng ta thấy nhu cầu nhà ở xã hội của người dân rất lớn, trong khi cung ứng của thị trường rất hạn chế”, ông Châu đánh giá.
Còn khu nhà ở xã hội tại phường Đông Hưng Thuận vừa khánh thành, ông Lê Hoàng Châu nói đã trực tiếp đi tham quan dự án quy mô 750 căn, có chất lượng xây dựng chuẩn chỉnh, vận hành chuyên nghiệp không kém nhà ở thương mại, giá bán dao động từ 19,5 triệu đến 19,9 triệu đồng/m2 đã bao gồm thuế.
Quang cảnh diễn đàn “Bất động sản khu vực phía Nam".
Nói về chương trình phát triển nhà ở xã hội đặt mục tiêu đạt 1 triệu căn trên cả nước, riêng TP. Hồ Chí Minh có chỉ tiêu 200.000 căn đến năm 2030, trong đó năm 2026, Trung ương giao chỉ tiêu cho TP. Hồ Chí Minh hoàn thành 28.000 căn, ông Lê Hoàng Châu nhận định thành phố chắc chắn hoàn thành khoảng 2.000 căn trong năm nay, các dự án còn lại chưa thể cam kết tiến độ về đích vào cuối năm.
“Sắp tới thành phố sẽ tiếp tục khởi công các dự án và kỳ vọng trong nhiệm kỳ 5 năm sẽ hoàn thành mục tiêu được giao” – Chủ tịch HoREA nói.
Tuy vậy, thị trường TP. Hồ Chí Minh cũng ghi nhận điểm sáng khi có tới 37 dự án nhà ở đủ điều kiện huy động vốn trong 7 tháng đầu năm 2026, cung ứng ra thị trường hơn 27.000 căn hộ. Đây là con số vượt trội so với mức trung bình khoảng 15.000 căn mỗi năm trong giai đoạn trước. Dù nguồn cung cải thiện, ông Lê Hoàng Châu bày tỏ sự lo ngại trước thực tế sức hấp thụ của thị trường còn thấp.
Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh.
Đầu cơ ngắn hạn đã giảm
Tại diễn đàn, ông Đinh Minh Tuấn – Giám đốc khu vực phía Nam nền tảng Batdongsan.com.vn, dẫn thống kê trung bình một tháng nền tảng này ghi nhận 100 triệu lượt người tìm kiếm thông tin nhà đất. Tuy nhiên, ở giai đoạn hiện nay, lượng tìm kiếm tại Hà Nội giảm mạnh 39%, trong khi TP Hồ Chí Minh và các tỉnh phía Nam ghi nhận mức giảm khoảng 15%. Dù con số tổng thể đi xuống, song thị trường lại chứng kiến những xu hướng thay đổi rõ rệt.
Theo ông Đinh Minh Tuấn, người tìm kiếm tập trung cao vào phân khúc chung cư. Cụ thể, tỷ lệ người tìm kiếm căn hộ chung cư tại TP Hồ Chí Minh đạt 40%, tại Hà Nội lên tới 49%. Kết quả khảo sát của nền tảng chỉ ra 64% người tiêu dùng chọn tiêu chí bất động sản ở được và đem lại dòng tiền cho thuê. Xu hướng đầu tư để đầu cơ ngắn hạn đã rất ít, và sự lên ngôi của phân khúc bất động sản ở thật sẽ tạo nền tảng vững chắc cho sự phát triển bền vững của toàn thị trường trong dài hạn.
Một xu hướng khác, trước đây mọi người có thói quen tìm kiếm nhà ở khu vực trung tâm, nhưng nay đã tìm xa hơn, men theo những khu vực hạ tầng lớn đang phát triển. Tuy nhiên, có một điểm nghẽn trên thị trường đó là 80% nguồn cung mới chào bán có giá vượt mức 50 triệu đồng/m2, nhưng phần lớn người tìm kiếm lại tìm ở mức dưới 50 triệu đồng. Thực tế hiện nay không có sản phẩm nào đáp ứng được yêu cầu để chuyển hoá thành giao dịch.
Nhận định về cơ hội phát triển thị trường bất động sản hiện nay, TS Phạm Viết Thuận - Viện trưởng Viện Kinh tế Tài nguyên và Môi trường TP. Hồ Chí Minh cho biết, nước ta mới đạt tỷ lệ 62-65% người có nhà ở, còn trên 30% dư địa phát triển nhà để đạt mục tiêu đáp ứng nhu cầu dân cư.
TS. Phạm Viết Thuận khuyến nghị các doanh nghiệp bất động sản trong bối cảnh thị trường còn khó khăn hãy tự cứu mình, thực hiện chiến lược cắt lỗ dứt điểm, thay vì tiếp tục vay mượn để bù đắp các khoản nợ cũ. Về phương thức bán hàng, doanh nghiệp nên áp dụng hình thức chiết khấu khoảng 30% cho khách hàng thanh toán một lần 95% bằng tiền mặt để thu hồi dòng vốn trực tiếp, tránh hạ giá bán.
Theo ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản, nguồn cung bất động sản trong giai đoạn đầu năm 2026 ghi nhận mức tăng trưởng mạnh mẽ, khoảng 30% so với cùng kỳ năm ngoái. Sự gia tăng này xuất phát từ việc tháo gỡ thành công các điểm nghẽn pháp lý, giúp nhiều dự án lớn của các chủ đầu tư uy tín đủ điều kiện tham gia thị trường.
