Đại biểu Quốc hội: Mã định danh bất động sản không phải điều kiện mới để giao dịch hợp pháp

Ngày 30/10, tiếp tục chương trình Kỳ họp thứ hai, Quốc hội khóa XVI, Quốc hội thảo luận ở hội trường về dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi). Các đại biểu Nguyễn Ngọc Sơn, Trần Đình Gia, Võ Hoàng Ngân góp ý vào cơ chế bảo vệ tiền của người mua, mã định danh bất động sản, điều kiện chuyển nhượng dự án, hợp đồng.

Bảo lãnh phải là cơ chế mặc định

Đại biểu Nguyễn Ngọc Sơn (đoàn thành phố Hải Phòng) đánh giá cao tinh thần cầu thị của Bộ Xây dựng trong tiếp thu, giải trình 17 nhóm vấn đề, 323 ý kiến tại Tổ. Theo đại biểu, Luật Kinh doanh bất động sản là khâu kết nối pháp luật đất đai, nhà ở với giao dịch trên thị trường, nên không chỉ tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp mà còn phải bảo vệ tiền của người mua, giải phóng nguồn lực đang vướng tại các dự án.

Với nhà ở hình thành trong tương lai, dự thảo giới hạn tiền đặt cọc không quá 5%, thu lần đầu không quá 30%, tổng số thu trước bàn giao không quá 70% giá trị hợp đồng. "Về bản chất, người mua đang ứng trước một khoản vốn đáng kể nhưng không có khả năng giám sát sử dụng", đại biểu nói.

Bộ Xây dựng giải trình theo hướng cho người mua lựa chọn có hoặc không có bảo lãnh. Đại biểu đồng tình, song lưu ý sự bất cân xứng giữa người mua với chủ đầu tư: việc từ chối bảo lãnh rất dễ thành điều khoản ấn định sẵn trong hợp đồng; tiền giữ chỗ, đăng ký nguyện vọng, phí ưu tiên còn có thể được thu qua trung gian trước khi dự án đủ điều kiện.

Đại biểu đề nghị bổ sung tại Điều 18 nguyên tắc nhận diện các khoản thu theo bản chất giao dịch, không phụ thuộc tên gọi, xác định trách nhiệm của chủ đầu tư khi ủy quyền hoặc chấp nhận trung gian thu tiền. Tại Điều 20, bảo lãnh nên là cơ chế mặc định, người mua chỉ được từ chối bằng xác nhận riêng sau khi được giải thích đầy đủ; không có bảo lãnh thì phải giám sát dòng tiền theo tiến độ, gắn giải ngân với khối lượng thực hiện. Điều cốt lõi là khoản tiền ứng trước phải có biện pháp bảo vệ thực chất. Đại biểu cũng cho rằng không thể để nghĩa vụ của chủ đầu tư với Nhà nước hoặc ngân hàng mặc nhiên biến thành rủi ro vô thời hạn của người mua nhà ngay tình.

Về chuyển nhượng dự án tồn đọng tại Điều 29, Điều 30, dự thảo yêu cầu chủ đầu tư hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai trước khi chuyển nhượng, nhằm bảo vệ nguồn thu ngân sách. Đại biểu đồng tình mục tiêu, nhưng nếu chủ đầu tư đã mất khả năng tài chính thì yêu cầu này có thể khiến dự án tiếp tục đình trệ, đất đai lãng phí, người mua lẫn ngân hàng đều bị ảnh hưởng. Đại biểu đề nghị bổ sung cơ chế thanh toán đồng thời có kiểm soát theo từng loại dự án, mức độ rủi ro; tuyệt đối không xóa nợ, không hợp thức hóa sai phạm; thống nhất với Luật Đất đai về kế thừa quyền, nghĩa vụ của bên nhận chuyển nhượng. Quan trọng là chúng ta vừa thu được ngân sách, vừa đưa được dự án vào sử dụng.

Dự thảo mở rộng chuyển nhượng hợp đồng để đáp ứng nhu cầu có thật. Theo đại biểu, nếu không theo dõi được chuỗi chuyển nhượng và giá giao dịch thực tế thì cơ chế này có thể bị lợi dụng để sang tay nhiều lần, đẩy giá lên cao. Đại biểu đề nghị bắt buộc cập nhật mỗi lần chuyển nhượng hợp đồng lên hệ thống thông tin thị trường, gắn mã định danh, có lộ trình để không làm đình trệ giao dịch hợp pháp; với cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ tại Điều 6, cần tiêu chí thực chất về số lượng, tổng giá trị giao dịch, tránh lạm dụng ngoại lệ.

Mã định danh không trở thành điều kiện giao dịch mới

Đại biểu Trần Đình Gia (đoàn tỉnh Hà Tĩnh) cho rằng khoản 2 Điều 10 liệt kê đối tượng được cấp mã định danh điện tử nhưng chưa nêu công trình xây dựng độc lập, quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án; khoản 10 Điều 61 cho phép bất động sản chưa có mã tiếp tục được giao dịch, song chưa rõ trách nhiệm cấp mã, xử lý dữ liệu trùng, sai, trường hợp hệ thống gián đoạn. Đại biểu đề nghị đối tượng cấp mã phải bao quát các loại bất động sản đưa vào kinh doanh; làm rõ cơ quan cấp mã, thời điểm cấp, cách xử lý dữ liệu sai, trùng. Mã định danh chỉ là công cụ quản lý, liên kết dữ liệu, không phải là điều kiện mới để giao dịch hợp pháp.

Khoản 6 Điều 19 dẫn chiếu các điểm a, b khoản 3 Điều 12, trong khi Điều 12 cho phép lựa chọn một trong hai điều kiện. Cách dẫn chiếu này có thể bị hiểu là phải đồng thời hoàn thành nghĩa vụ tài chính và thực hiện biện pháp bảo đảm, nên đại biểu đề nghị sửa thành đáp ứng một trong các điều kiện quy định tại điểm a hoặc điểm b khoản 3 Điều 12.

Với khoản 6 Điều 33, đại biểu lo ngại hợp đồng điện tử xác lập hợp pháp trên nền tảng khác nhưng chưa kết nối với hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản có thể bị hiểu là không được công nhận. Đại biểu đề nghị tách giá trị pháp lý của hợp đồng điện tử khỏi nghĩa vụ kết nối, cập nhật dữ liệu; quy định lộ trình, phương án xử lý khi chưa kết nối, không làm mất hiệu lực giao dịch đã xác lập hợp pháp.

Tại điểm c khoản 1 Điều 38, đại biểu đề nghị bổ sung nguyên tắc kiểm tra tình trạng quyền, nghĩa vụ theo hợp đồng được chuyển nhượng, bởi quyền tài sản từ hợp đồng mua bán, thuê mua có thể đã được thế chấp, dễ phát sinh chuyển nhượng trùng lặp, tranh chấp; khi đó cần chấp thuận hoặc giải chấp của bên nhận bảo đảm. Tại điểm a khoản 1 Điều 47, yêu cầu người tư vấn có bằng cấp, chứng chỉ chưa xác định loại nào ứng với hoạt động nào; đại biểu đề nghị chỉ lĩnh vực có điều kiện hành nghề theo luật chuyên ngành mới đòi chứng chỉ, tư vấn thông thường áp dụng nguyên tắc chịu trách nhiệm về chất lượng dịch vụ.

Đại biểu Võ Hoàng Ngân (đoàn Thành phố Hồ Chí Minh) góp ý khoản 1 Điều 24, quy định bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật phải là chủ đầu tư dự án bất động sản. Theo đại biểu, doanh nghiệp nhận chuyển nhượng hợp pháp một lô đất thương mại dịch vụ trong khu đô thị, đã có giấy chứng nhận, đã nộp đủ nghĩa vụ tài chính, khi không còn nhu cầu đầu tư lại không được chuyển nhượng tiếp vì không phải chủ đầu tư dự án. Đây là một vướng mắc mà thực tế rất là nhiều.

Đại biểu thống nhất phải kiểm soát chặt, nhưng nên kiểm soát bằng điều kiện của đất và của giao dịch: Có giấy chứng nhận, không tranh chấp, không bị kê biên, đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính; bên nhận tiếp theo cam kết đầu tư đúng quy hoạch. Chủ đầu tư ban đầu vẫn chịu trách nhiệm về quy hoạch, tiến độ, hạ tầng. Như vậy, Nhà nước vẫn kiểm soát được giao dịch nhưng không làm mất đi quyền hợp pháp của bên nhận chuyển nhượng, đồng thời nguồn lực đất đai được chuyển tới doanh nghiệp có năng lực đầu tư. Đại biểu đề xuất bổ sung vào khoản 1 Điều 24 chủ thể tổ chức đã nhận chuyển nhượng hợp pháp quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản.

Tại phiên họp, dưới sự điều hành của Phó Chủ tịch Quốc hội Nguyễn Hồng Diên, sau khi các đại biểu Quốc hội thảo luận ở hội trường về dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), Bộ trưởng Bộ Xây dựng sẽ phát biểu giải trình, làm rõ một số vấn đề đại biểu Quốc hội nêu.