Nhận diện công trình xây dựng trên đất nông nghiệp

Công trình được phép xây dựng trên đất nông nghiệp

Theo Điều 10, khoản 1, Luật Đất đai 2013, đất nông nghiệp bao gồm các loại như đất trồng lúa, đất trồng cây lâu năm, đất rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối và đất nông nghiệp khác.

Trong đó, đất nông nghiệp khác được phép sử dụng để xây dựng một số công trình phục vụ mục đích nông nghiệp, cụ thể: Nhà kính và các loại nhà phục vụ mục đích trồng trọt, kể cả hình thức trồng trọt không trực tiếp trên đất (như thủy canh, khí canh); Chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm và các loại động vật khác được pháp luật cho phép; Nhà kho, công trình phụ trợ phục vụ trồng trọt, chăn nuôi, nuôi trồng thủy sản, hoặc mục đích học tập, nghiên cứu thí nghiệm; Đất ươm tạo cây giống, con giống, trồng hoa, cây cảnh.

Luật sư Hoàng Tuấn Vũ (Công ty Luật TNHH Tuệ Anh) nhấn mạnh: “Các công trình này phải phục vụ trực tiếp mục đích nông nghiệp, không được sử dụng để ở hay kinh doanh ngoài nông nghiệp. Việc xây dựng phải tuân thủ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của địa phương”.

Ví dụ, tại huyện Thanh Trì nhiều hộ dân đã xây dựng nhà kính để trồng rau sạch hoặc chuồng trại chăn nuôi trên đất nông nghiệp khác, được cơ quan chức năng chấp thuận vì đúng mục đích sử dụng. Tuy nhiên, nếu các công trình này được chuyển đổi thành nhà ở hoặc cửa hàng, người dân sẽ vi phạm pháp luật.

Hành vi bị nghiêm cấm khi sử dụng đất nông nghiệp

Điều 12, Luật Đất đai 2013 quy định rõ các hành vi bị nghiêm cấm khi sử dụng đất, bao gồm: Lấn chiếm, hủy hoại đất đai; Vi phạm quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã công bố; Sử dụng đất không đúng mục đích; Không thực hiện nghĩa vụ tài chính (như nộp tiền sử dụng đất); Thực hiện giao dịch đất đai không đăng ký với cơ quan nhà nước có thẩm quyền; Cản trở quyền sử dụng đất hợp pháp của người khác.

Trong đó, hành vi sử dụng đất nông nghiệp để xây dựng nhà ở hoặc công trình không phục vụ mục đích nông nghiệp là vi phạm nghiêm trọng.

Theo Điều 6 và Điều 170, Luật Đất đai 2013, người sử dụng đất phải sử dụng đúng mục đích, đúng ranh giới thửa đất và tuân thủ quy định pháp luật.

Nếu muốn xây nhà ở trên đất nông nghiệp khác, người dân bắt buộc phải xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất sang đất ở và được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

Hậu quả và thủ tục hợp thức hóa

Luật sư Nguyễn Thanh Hà (Chủ tịch Công ty Luật SBLaw) nhấn mạnh: “Xây nhà ở trên đất nông nghiệp mà không chuyển đổi mục đích sử dụng là vi phạm pháp luật, có thể dẫn đến phạt hành chính từ vài triệu đến hàng trăm triệu đồng, buộc tháo dỡ công trình và khôi phục tình trạng đất ban đầu”.

Theo Nghị định 123/2024/NĐ-CP, tại Hà Nội, mức phạt có thể gấp đôi so với quy định chung, tùy theo diện tích vi phạm và loại đất.

Thực tế tại xã Vĩnh Quỳnh, huyện Thanh Trì (năm 2023), một hộ dân xây nhà ở trên đất trồng cây lâu năm bị phạt 40 triệu đồng và buộc tháo dỡ công trình trong 20 ngày, theo báo cáo của Sở Tài nguyên và Môi trường Hà Nội. Nếu không tự tháo dỡ, hộ dân phải chịu chi phí cưỡng chế, gây thiệt hại tài chính lớn.

Để xây nhà ở hợp pháp trên đất nông nghiệp, người dân cần thực hiện thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất theo quy định tại Thông tư 30/2014/TT-BTNMT và Nghị định 01/2017/NĐ-CP.

Các bước cụ thể gồm: Chuẩn bị hồ sơ: Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất (mẫu 01); Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (bản gốc); Giấy tờ tùy thân (CMND/CCCD) và giấy tờ chứng minh nơi ở hợp pháp.

Nộp hồ sơ: Nộp tại UBND cấp huyện hoặc qua Cổng Dịch vụ công trực tuyến; Cơ quan chức năng sẽ thẩm định, kiểm tra tính phù hợp với quy hoạch sử dụng đất.

Nộp các khoản phí: Tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích (theo bảng giá đất của địa phương); Phí thẩm định hồ sơ; Lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Thời hạn giải quyết: Không quá 15 ngày đối với khu vực thông thường; Không quá 25 ngày đối với xã miền núi, vùng sâu, vùng xa.

Luật sư Trần Xoa (Giám đốc Công ty Luật Minh Bạch) chia sẻ: “Chuyển đổi mục đích sử dụng đất là bước bắt buộc để xây nhà ở trên đất nông nghiệp. Người dân cần kiểm tra kỹ quy hoạch đất đai tại UBND huyện hoặc trên Cổng thông tin điện tử của Sở Tài nguyên và Môi trường để tránh vi phạm. Việc chủ động xin chuyển đổi không chỉ giúp hợp thức hóa công trình mà còn bảo vệ quyền lợi lâu dài”.

Hậu quả của việc xây dựng sai mục đích

Nếu xây dựng công trình không phục vụ mục đích nông nghiệp, đặc biệt là nhà ở, trên đất nông nghiệp mà không chuyển đổi mục đích, người dân có thể đối mặt với: Phạt hành chính: Theo Nghị định 123/2024/NĐ-CP, mức phạt dao động từ 3 triệu đến 1 tỷ đồng, tùy theo diện tích vi phạm, loại đất và đối tượng (cá nhân hay tổ chức).

Mới đây, tại kỳ họp thứ 22, HĐND TP Hà Nội đã thông qua quy định mức tiền phạt đối với một số hành vi vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai trên địa bàn TP Hà Nội (thực hiện Khoản 1 Điều 33 Luật Thủ đô). Theo đó, nếu xây dựng trên đất nông nghiệp sẽ phải chịu mức phạt bằng 2 lần mức tiền phạt đối với hành vi vi phạm hành chính tương ứng quy định tại Nghị định số 123/2024/NĐ-CP trên địa bàn TP Hà Nội, nhưng không vượt quá mức tiền phạt quy định tại Điều 24 của Luật Xử lý vi phạm hành chính.

Tổ chức vi phạm sẽ bị phạt tiền gấp 2 lần so với mức phạt áp dụng đối với cá nhân: Buộc tháo dỡ: Công trình phải bị tháo dỡ, và người vi phạm chịu chi phí nếu bị cưỡng chế; Không được bồi thường: Nếu đất bị thu hồi, công trình trái phép không được đền bù; Truy cứu trách nhiệm hình sự: Trong trường hợp vi phạm nghiêm trọng, có thể bị truy cứu theo Điều 229 Bộ luật Hình sự 2015 (sửa đổi 2017).

Ví dụ thực tế tại huyện Hoài Đức (2024), một hộ dân xây nhà ở trên đất trồng lúa bị phạt 120 triệu đồng, buộc tháo dỡ và không được cấp sổ đỏ, gây thiệt hại lớn về tài sản.

Luật sư Hoàng Tuấn Vũ nhấn mạnh: “Người dân cần hiểu rằng xây dựng sai mục đích không chỉ gây thiệt hại tài chính mà còn ảnh hưởng đến quyền lợi lâu dài, như không được cấp sổ đỏ hay bồi thường khi thu hồi đất. Chủ động tuân thủ pháp luật là cách bảo vệ chính mình”.